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阿省普法系列之购买公寓法律问题 (一)


作者:张红倩 Kathy Zhang 加拿大阿省注册律师

在阿尔伯塔省的不动产包括独栋房屋(house)和公寓(包括大家所说的condo和townhouse)。大家需要注意的是购买公寓和独栋房屋在法律上有很大的不同。当您购买一栋房屋的时候,您取得的是作为房屋和土地所有权人与不动产相关的一系列权利。当您购买公寓时,您取得房屋所有权的同时,也成为公寓公司(condominium corporation)的股东,对公司享有权益同时也要履行自己的相关义务。

我们省对于公寓物业有专门的立法,CONDOMINIUM PROPERTY ACT , 该法对公寓住宅的开发,保护购买者权利,以及如何运行公寓公司等有一系列的规定。

作为房地产律师,在实践中,为保护客户的权利,我们会建议客户考虑以下重要的法律问题:

1. 审查公司最新的财务信息,预算,储备资金信息

财务信息的审查十分重要,可能直接关系买家未来的公寓管理费。简单的例子,如果一个有100户的公寓楼的财务记录显示只有一万五千元的储备资金,而这栋楼有25年的历史;或者一个100户的公寓楼只有1万元的水电气预算,就可以预测这个公寓的业主很可能就要在近期支付更多的物业管理费。

储备资金是公司预留为将来维修共用物业部分的资金。在现行公寓法出台之前,储备资金不是必须的,故此很多年头较久的公寓并没有储备资金。一旦公寓需要进行大的维修,比如屋顶需要更换,公寓每一位业主都要负担相关费用,如果没有储备资金,而有些业主没有经济能力支付维修费用,那对于其他业主,都会成为一件非常头疼的事情。故此,在买房决定购买公寓之前,一定要取得有关储备资金的信息和分析报告,明白各种法律风险。

2. 购买新公寓

新公寓在公寓法上的定义就是第一次由发展商向公众销售的公寓。公寓法规定,在公寓产权过户到买家名下之前,购房款必须放在信托账户,不得交付给发展商。这样的立法安排下,很多发展商在购房合同中会约定,房产证过户之前可以完成交房入住,会约定过户完成之前,客户需要支付额外的利息,利率也会各有不同。新公寓买卖过程相对复杂,有时候会产生房款之外的额外利息,买房应该知晓这一点,在签合同时仔细阅读合同条款,在交房之前咨询自己的律师,明白自己的权利义务。

3. 取得房屋测绘报告(real property report)

传统的公寓楼没有测绘报告,但如果是bare land公寓房,也会有房屋测绘图。 买家如果购买的是传统公寓,您取得是自己购买公寓的内部部分,建筑物外部都属于共有财产。如果是bare land公寓房,您购买的是建筑物内部以及建筑物之外的部分土地。

(下一期将介绍公寓房的买卖法律文件,

Estoppel certificates, 公寓保险,公寓公司章程以及公寓入住许可等问题。)


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